Masterarbeit - Zum Verhältnis von Versteigerungserlös zu Verkehrswert im Zwangsversteigerungsverfahren

Das Thema Zwangsversteigerung ist vielfach in wissenschaftlichen Arbeiten betrachtet worden. Nur vereinzelt stehen dabei Versteigerungserlöse oder Erlösquoten im Mittelpunkt. Ein Grund dafür ist auch der hohe Aufwand bei der Erhebung der dafür notwendigen Daten.

Die Einrichtung von Einrichtung von oberen Gutachterausschüssen oder zentralen Geschäftsstellen in den Flächenländern stellte die Initialzündung für die vorliegende Arbeit dar, da erstmals eine Amtsgericht-übergreifende Datenbeschaffung grundsätzlich möglich wurde. Hierfür wurden verschiedene Datensätze zu Versteigerungserlösen und Versteigerungsterminen miteinander verknüpft, die im Verbund die Grundlage des empirischen Teils der vorliegenden Arbeit bilden.

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Abstract

Primäres Ziel der vorliegenden Arbeit ist es Abweichungen zwischen Zwangsver-

steigerungserlös und Verkehrswert empirisch zu untersuchen und zu begründen. Die

Arbeit stützt sich dabei auf Daten von rund 25.000 anberaumten Zwangsversteige-

rungen von Wohnimmobilien in ganz Thüringen, von denen zirka 1.500 als im Sinne

der Zielsetzung untereinander vergleichbare Erwerbsvorgänge identifiziert wurden.

In der aufbereiteten Datenbank beträgt die durchschnittliche Erlösquote, also das

Verhältnis von Versteigerungserlös zu Verkehrswert, 59% mit einer Standartabwei-

chung von 21 Prozentpunkten.

Aufbauend auf einer Ablaufbeschreibung des Zwangsversteigerungsprozesses und

bezugnehmend auf auktionstheoretische Erkenntnisse werden die Gründe dieser

Preisabschläge erörtert. Die Preisabschläge ergeben sich demnach aus der gege-

benenfalls fehlenden Möglichkeit einer Objektbesichtigung, der bieterseitig wahrge-

nommenen Ungewöhnlichkeit und Komplexität des Zwangsversteigerungsverfahrens

sowie dem erschwerten Zugriff auf selbstgenutzte Immobilien nach Zuschlag. Ein

positiver Einfluss auf die Erlösquote wird dem Sonderkündigungsrecht für Mietver-

träge zugeschreiben. Des Weiteren wird gezeigt, dass die Verfahrensdauer einer

Zwangsversteigerung zwar mit der Erlösquote korreliert ist, jedoch deren Folge und

nicht Ursache ist.

Ebenfalls untersucht wird der in der Auktionstheorie ausgeschlossene Fall von nur

einem Bietinteressenten, in dem ein preistreibender Wettbewerb zwischen mehreren

Bietern nicht existiert. Dass in einem solchen Verfahren trotzdem Gebote oberhalb

eines marginalen Gebots abgegeben werden, ergibt sich aus den 5/10- und 7/10-

Grenzen, der Mindestforderung des Gläubigers und den bestehenbleibenden Rech-

ten.

Weiter werden regionale Unterschiede der Erlösquoten durch thematische Karten vi-

sualisiert. Es wird empirisch belegt, dass mit zunehmender Zentralität der Lage der

zu versteigernden Immobilien auch die durchschnittlichen Erlösquoten steigen. Mit

Hilfe von Regressionsanalysen wird daran anschließend gezeigt, dass mit zuneh-

mendem Bodenrichtwert der zu versteigernden Immobilie steigende Erlösquoten bei

sinkender Grenzzunahme zu erwarten sind. Mit einer Verdopplung des Bodenricht-

werts geht eine um durchschnittlich fünf Prozentpunkte höhere Erlösquote einher.

Auf Grundlage identifizierter Informationsasymmetrien wird abschließend ein Ansatz

zur Plausibilisierung der Ergebnisse vorgestellt. Demnach erklären sich die geringe-

ren Erlösquoten in peripheren Lagen durch eine höhere Wahrscheinlichkeit für

Zwangsversteigerungsverfahren mit nur einem teilnehmenden Bieter. Der entwickel-

te Ansatz zur Plausibilisierung vermag einerseits die steigenden Erlösquoten und

andererseits auch die festgestellte sinkende Grenzzunahme der Erlösquoten zu er-

klären.