Antes de firmar unas arras conviene calcular la rentabilidad del piso de alquiler con números reales y no solo con el precio del anuncio. Muchos propietarios se quedan en la "rentabilidad bruta" que publican los portales y luego descubren que, entre impuestos de compra, IBI, comunidad, meses sin inquilino y la hipoteca, el piso deja bastante menos. En esta guía verás las tres formas de medirla (bruta, neta y con hipoteca) y un ejemplo completo con cifras.
Rentabilidad bruta: la cifra rápida (y engañosa)
La rentabilidad bruta solo relaciona la renta anual con el precio de compra:
Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
Sirve para filtrar anuncios en dos minutos, pero no tiene en cuenta ni lo que cuesta comprar ni lo que cuesta mantener el piso. Dos viviendas con la misma rentabilidad bruta pueden acabar dando resultados muy distintos.
Rentabilidad neta: lo que de verdad te queda
La rentabilidad neta resta los gastos anuales a la renta y divide entre el coste total de la inversión, no solo el precio:
Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales) ÷ (precio + gastos de compra + reforma) × 100
Gastos de compra que debes sumar
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si es vivienda de segunda mano. Lo fija cada comunidad autónoma y suele moverse aproximadamente entre el 6 % y el 10 % del precio, con tipos reducidos en algunos casos. Consulta siempre el tipo vigente en tu comunidad. En obra nueva se paga IVA y AJD en lugar de ITP.
- Notaría, registro y gestoría.
- Comisión de agencia, si la hay.
- Reforma y mobiliario necesarios para alquilar.
- Gastos de la hipoteca que te correspondan (por ejemplo, la tasación).
Gastos anuales que debes restar
- IBI y tasa de basuras.
- Cuota de comunidad.
- Seguro de hogar y, si lo contratas, seguro de impago (lo paga el propietario: la LAU prohíbe exigírselo al inquilino).
- Mantenimiento y reparaciones (una reserva razonable es mejor que suponer cero).
- Periodos de vacío o impago: si calculas con 11 meses de renta en vez de 12 te acercarás más a la realidad.
Rentabilidad con hipoteca: cashflow y ROI
Si compras con financiación, lo que importa es cuánto rinde el dinero que pones tú. Aquí se usan dos indicadores:
- Cashflow anual = ingresos − gastos − cuotas de la hipoteca (capital + intereses).
- ROI sobre capital aportado = cashflow anual ÷ (entrada + gastos de compra + reforma) × 100.
Hay quien suma al cashflow la parte de capital amortizado en el año, porque es patrimonio que ganas aunque no llegue a tu bolsillo. Es válido, siempre que digas qué versión estás usando y compares todos los pisos con el mismo criterio.
Ejemplo práctico paso a paso
Supongamos un piso de segunda mano con estas cifras (inventadas, solo para ilustrar el cálculo):
ConceptoImportePrecio de compra150.000 €ITP (ejemplo al 8 %)12.000 €Notaría, registro y gestoría2.000 €Pequeña reforma6.000 €Coste total170.000 €Renta mensual850 €
1. Rentabilidad bruta 850 × 12 = 10.200 € → 10.200 ÷ 150.000 = 6,8 %
2. Rentabilidad neta Ingresos realistas, contando un mes vacío: 850 × 11 = 9.350 €. Gastos anuales: IBI 450 € + comunidad 720 € + seguros 350 € + mantenimiento 500 € = 2.020 €. Beneficio neto: 9.350 − 2.020 = 7.330 € → 7.330 ÷ 170.000 = 4,3 %
Fíjate: del 6,8 % "de anuncio" al 4,3 % real.
3. Con hipoteca Financias el 80 % del precio (120.000 €) a 25 años y a un tipo fijo del 3 % (ejemplo). La cuota francesa sale en torno a 569 €/mes, unos 6.830 € al año. Capital que aportas: 30.000 € de entrada + 20.000 € de gastos y reforma = 50.000 €. Cashflow: 7.330 − 6.830 = 500 €/año. ROI sobre capital aportado: 500 ÷ 50.000 = 1 %.
Si sumas el capital amortizado el primer año (unos 3.300 €), el retorno "con amortización" sube a aproximadamente un 7,6 %. Por eso conviene mirar los dos datos: el cashflow te dice si el piso se paga solo cada mes y el retorno con amortización te dice cuánto patrimonio vas construyendo.
¿Y los impuestos?
Las rentas del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Se pueden deducir gastos como intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y la amortización del inmueble (3 % anual sobre el valor de la construcción, sin contar el suelo). Además, para el alquiler de vivienda habitual del inquilino existen reducciones sobre el rendimiento neto cuyo porcentaje depende de la fecha del contrato y de la situación del piso. Consulta el Manual de Renta de la Agencia Tributaria o a un asesor para tu caso concreto. La rentabilidad neta "después de impuestos" variará según tu tramo de IRPF.
Errores frecuentes al calcular la rentabilidad
- Dividir entre el precio y no entre el coste total.
- Suponer 12 meses de renta todos los años.
- Olvidar la derrama o las reparaciones grandes (caldera, electrodomésticos).
- Comparar un piso con hipoteca contra otro sin ella usando indicadores distintos.
- Usar el ITP de otra comunidad autónoma.
Hazlo en minutos con una calculadora en Excel
Hacer estos cálculos a mano para cada piso que visitas es lento y es fácil equivocarse. La Calculadora de Rentabilidad de Alquiler en Excel (3 €) calcula los gastos de compra con el ITP de tu comunidad (tabla editable), la cuota de la hipoteca, la rentabilidad bruta y neta, el cashflow y el ROI, y compara hasta 3 pisos a la vez. Funciona en Excel y en Google Sheets, sin macros.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena para un piso de alquiler? Depende mucho de la ciudad y del riesgo. Como orientación, muchos inversores buscan una rentabilidad neta en torno al 5 % o más, pero lo importante es comparar varias opciones con el mismo método.
¿La rentabilidad neta incluye los impuestos? Normalmente no: se calcula antes del IRPF, porque este depende de cada contribuyente. Si quieres afinar, calcula también una versión después de impuestos.
¿Cuánto debo reservar para mantenimiento? No hay una cifra oficial. Una reserva anual fija, o un pequeño porcentaje de la renta, es más prudente que no contar nada.
¿Se calcula igual en obra nueva? Sí, pero en lugar del ITP sumas el IVA y el AJD de la compra.
Conclusión
La cifra que importa no es la del anuncio, sino la neta, y si hay hipoteca, el cashflow y el ROI sobre tu dinero. Si estás valorando varios pisos, haz los números con la Calculadora de Rentabilidad en Excel antes de dar la señal. Y cuando ya lo tengas alquilado, puedes llevar los cobros y gastos con la plantilla de Control de Alquileres.
Aviso: este artículo es solo orientativo y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Las cifras del ejemplo son ilustrativas. Comprueba los tipos de ITP de tu comunidad y la normativa fiscal vigente con fuentes oficiales o con un profesional.